standard Nowe przepisy o obrocie ziemią rolną utrudniają zaciągnięcie kredytu

Od 30 kwietnia bieżącego roku w Polsce obowiązywać zaczęły przepisy nowej ustawy, zwanej potocznie ustawą o obrocie ziemią rolną. Już od samego początku ustawa ta budziła kontrowersje w wielu różnych środowiskach. Same prace nad projektem ustawy trwały bardzo krótko, co w konsekwencji po kilku miesiącach od jej wejścia w życie spowodowało powstanie wielu wątpliwości i poważnych problemów. Jednym z najistotniejszych jest problem przyszłych nabywców nieruchomości rolnych z uzyskaniem kredytów hipotecznych na ich zakup.

Wskazany problem wynika z nowego przepisu, zgodnie z którym w przypadku ustanowienia hipoteki na nieruchomości rolnej, jej suma nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości.

Z praktyki znane są nam przypadki odmowy udzielania kredytu zabezpieczonego hipoteką na zakup nieruchomości rolnej przez banki. Spowodowane jest to przyjętą przez banki praktyką, zgodnie z którą, kredyty hipoteczne zostają zabezpieczone hipoteką do wartości odpowiadającej 150% wartości tego kredytu. W wyniku nowelizacji praktyka ta nie może być już dłużej stosowana w przypadku hipoteki ustanawianej na nieruchomości rolnej, gdyż zabezpieczenie może wynosić maksymalnie 100% jej wartości.

Do kuriozalnej sytuacji dochodzi, w przypadku gdy banki decydują się nie przyznać kredytu na zakup działki rolnej, nawet w przypadku, gdy przyszły nabywca część kwoty przeznaczonej na zakup decyduje się wnieść w formie wkładu własnego. W takich przypadkach wielokrotnie zabezpieczenie hipoteczne kredytu będzie niższe niż wartość zakupu całej działki. Jak jednak wynika z naszego doświadczenia mimo to część banków nie widzi możliwości udzielenia kredytu na zakup nieruchomości rolnej co do zasady, co jest niekorzystne zarówno dla samego banku, bo traci on potencjalnego klienta, ale przede wszystkim dla nabywcy nieruchomości, który musi poszukiwać innych źródeł finansowania swojej inwestycji. W powyższej sytuacji nie można jednak zapominać o uzasadnionych interesach banków, które wymagają zabezpieczenia – co z kolei przekłada się na bezpieczeństwo całego systemu bankowego w Polsce. W szczególności Banki udzielając kredytów stosują się do rekomendacji wydawanych przez Komisję Nadzoru Finansowego. Znaczące miejsce w tym obszarze zajmuje tzw. Rekomendacja S (dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi finansującymi nieruchomości oraz zabezpieczonymi hipotecznie) zawiera zalecenia dotyczące m.in. konieczności dokonywania przez banki oceny adekwatności zabezpieczenia kredytu z wykorzystaniem wskaźnika LTV, którego zadaniem jest określenie stosunku wartości kredytu do wartości jego zabezpieczenia. Zgodnie z Rekomendacją S, KNF zaleca, aby bank zadbał o odpowiedni poziom zabezpieczenia w całym okresie kredytowania już na etapie udzielania kredytu, uwzględniając potencjalne, niekorzystne zmiany cen na rynku nieruchomości, które mogą mieć miejsce w czasie jego spłacania. W związku z powyższym w kontekście zmiany przepisów dotyczących hipoteki, pożądana byłaby wypowiedź KNF. Nowy porządek prawny powoduje bowiem że wskazana wcześniej Rekomendacja S może wymagać aktualizacji.

Jak widać nowe przepisy nie zostały odpowiednio skonsultowane z podmiotami, których mogą bezpośrednio dotyczyć. Na szczęście problem został dostrzeżony przez ustawodawcę i do Sejmu wpłynął w ostatnich dniach projekt ustawy, który wykreśla przepis, będący przyczyną dla nieudzielania kredytów zabezpieczonych hipoteką na działkach rolnych. Z uzyskanych informacji można wnioskować, iż nowelizacja zostanie uchwalona przed przerwą wakacyjną w obradach Sejmu i najprawdopodobniej jeszcze w tym roku zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości rolnej stanie się znów możliwe.