Kupno mieszkania to złożony proces, który wiąże się z różnorodnymi kosztami, w tym istotnymi obciążeniami podatkowymi. W Polsce nabywcy muszą uwzględniać przede wszystkim dwa rodzaje podatków: podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) oraz podatek od towarów i usług (VAT). Zrozumienie, kiedy i który podatek obowiązuje, może znacząco wpłynąć na końcowe koszty zakupu.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – kiedy obowiązuje?
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to opłata, która dotyczy transakcji zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. Wysokość tego podatku wynosi 2% od wartości rynkowej nieruchomości. Jest to koszt, który nabywca musi uwzględnić w swoim budżecie podczas planowania zakupu mieszkania. Notariusz odpowiedzialny jest za obliczenie i pobranie PCC w trakcie podpisywania aktu notarialnego, a także za przekazanie tej kwoty do urzędu skarbowego.
Warto zwrócić uwagę na kilka wyjątków, kiedy PCC nie jest naliczany. Dotyczy to między innymi osób do 36. roku życia kupujących swoje pierwsze mieszkanie, o ile nie posiadają innych nieruchomości. Taka ulga ma na celu wspieranie młodych osób w nabywaniu własnych nieruchomości.
Podatek PCC nie obowiązuje przy zakupie mieszkania od dewelopera, gdzie stosowany jest podatek VAT.
Podatek VAT – co warto wiedzieć?
Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, nabywca nie płaci podatku PCC. Zamiast tego w cenie lokalu zawarty jest podatek VAT. Stawka VAT-u zależy od powierzchni mieszkania i wynosi 8% dla lokali do 150 m² oraz 23% dla większych powierzchni lub lokali użytkowych.
Deweloper, jako sprzedający, jest odpowiedzialny za rozliczenie podatku VAT z urzędem skarbowym. Dla kupującego oznacza to, że podatek jest już uwzględniony w cenie mieszkania, co upraszcza proces płatności i eliminuje konieczność samodzielnego składania deklaracji podatkowych.
- 8% VAT dla mieszkań do 150 m².
- 23% VAT dla mieszkań powyżej 150 m² lub lokali użytkowych.
- Podatek VAT wliczony w cenę mieszkania.
O czym pamiętać przy zakupie mieszkania na kredyt?
Zakup mieszkania na kredyt hipoteczny wiąże się z dodatkowymi kosztami, które warto uwzględnić w swoim budżecie. Poza standardowymi opłatami, takimi jak prowizja banku czy opłata za wycenę nieruchomości, kredytobiorcy muszą uiścić również opłaty związane z ustanowieniem hipoteki.
Opłaty te obejmują wpis hipoteki do księgi wieczystej oraz podatek PCC od hipoteki. Wpis do księgi wieczystej kosztuje 200 zł, natomiast podatek PCC od ustanowienia hipoteki wynosi 19 zł. Ważnym aspektem jest także ubezpieczenie pomostowe, które obowiązuje do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Ubezpieczenie pomostowe, choć tymczasowe, może znacząco podnieść koszty początkowe kredytu hipotecznego.
Inne koszty związane z kredytem hipotecznym
Oprócz wyżej wymienionych opłat, nabywcy korzystający z kredytu hipotecznego mogą być zobowiązani do opłacenia dodatkowych kosztów, takich jak:
- Prowizja za udzielenie kredytu, która może wynosić od 0% do 3% wartości kredytu.
- Koszt wyceny nieruchomości, który zwykle mieści się w przedziale od 200 do 800 zł.
- Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, jeśli wkład własny wynosi mniej niż 20% wartości nieruchomości.
Zakup nieruchomości a formalności notarialne
Zakup mieszkania wiąże się z koniecznością sporządzenia aktu notarialnego, co jest niezbędnym warunkiem przeniesienia własności nieruchomości. Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza, jest zależna od wartości nieruchomości i może być negocjowana w niektórych przypadkach. Do taksy doliczany jest również podatek VAT w wysokości 23%.
Oprócz taksy notarialnej, nabywca musi pokryć koszty związane z wypisami aktu notarialnego oraz wpisem własności do księgi wieczystej. Warto pamiętać, że przy zakupie mieszkania od dewelopera często koszty notarialne są dzielone między strony transakcji, co może zmniejszyć obciążenie finansowe kupującego.
- Wpis własności do księgi wieczystej: 200 zł.
- Wypisy aktu notarialnego: około 6 zł netto za stronę.
- Taksa notarialna zależna od wartości nieruchomości.
Nietypowe sytuacje a obowiązki podatkowe
Podatek od zakupu mieszkania może się różnić w zależności od specyficznych okoliczności transakcji. Na przykład, zakup udziału w nieruchomości wiąże się z obowiązkiem zapłaty PCC, ale liczonym proporcjonalnie do wartości udziału. W przypadku licytacji komorniczych, nabywca jest zwolniony z PCC, jednak musi pokryć inne koszty, takie jak opłaty egzekucyjne.
Warto również zwrócić uwagę na zmiany w przepisach dotyczących zakupu większej liczby mieszkań. Od stycznia 2024 roku, zakup szóstego i kolejnego mieszkania w ramach jednej inwestycji podlega opodatkowaniu PCC w wysokości 6%, co jest istotnym obciążeniem dla inwestorów.
Zmiany w przepisach mają na celu ograniczenie masowego wykupu mieszkań przez inwestorów.
Podatek od zakupu lokalu użytkowego
Nabywając lokal użytkowy, nabywca musi liczyć się z wyższą stawką VAT wynoszącą 23%. Lokale użytkowe są wyłączone z ulg przewidzianych dla mieszkań, co oznacza, że zakup takiego lokalu wiąże się z większymi obciążeniami podatkowymi.
Decydując się na zakup lokalu użytkowego, warto dokładnie przeanalizować wszystkie koszty związane z transakcją, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek finansowych.
- Wyższa stawka VAT: 23%.
- Brak ulg podatkowych dla lokali użytkowych.
- Konieczność dokładnej analizy kosztów.
Co warto zapamietać?:
- Podatek PCC wynosi 2% od wartości rynkowej nieruchomości i dotyczy zakupu mieszkań z rynku wtórnego.
- Podatek VAT wynosi 8% dla mieszkań do 150 m² i 23% dla większych, a jest wliczony w cenę mieszkań z rynku pierwotnego.
- Przy zakupie na kredyt hipoteczny należy uwzględnić dodatkowe koszty, takie jak prowizja banku, opłata za wycenę nieruchomości oraz ubezpieczenie pomostowe.
- Wpis własności do księgi wieczystej kosztuje 200 zł, a taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości.
- Od stycznia 2024 roku zakup szóstego i kolejnego mieszkania w ramach jednej inwestycji podlega PCC w wysokości 6% dla inwestorów.
