Okres wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony wynika przede wszystkim z treści umowy. Jeżeli strony nie ustaliły terminu, stosuje się art. 673 Kodeksu cywilnego. Sam fakt, że najem trwa już trzy lata lub dłużej, nie powoduje automatycznej zmiany okresu wypowiedzenia na trzy miesiące.
Co decyduje o długości wypowiedzenia?
W pierwszej kolejności sprawdź postanowienia zawartej umowy najmu. Strony mogą ustalić własny okres wypowiedzenia, o ile takie postanowienie nie narusza bezwzględnie obowiązujących przepisów. Dopiero gdy umowa milczy, zastosowanie mają terminy ustawowe wynikające z Kodeksu cywilnego.
W praktyce oznacza to, że zapis o jednomiesięcznym wypowiedzeniu nie zmienia się automatycznie w termin trzymiesięczny tylko dlatego, że umowa trwa prawie cztery lata. Długość faktycznego trwania najmu nie jest samodzielnym kryterium ustalania okresu wypowiedzenia.
Najważniejsze zasady są następujące:
- Umowa ma pierwszeństwo – w pierwszej kolejności stosuje się uzgodniony przez strony termin.
- Kodeks cywilny działa posiłkowo – jego terminy mają zastosowanie, gdy umowa nie reguluje tej kwestii.
- Trzy lata trwania najmu nie tworzą automatycznie trzymiesięcznego wypowiedzenia – jest to często powtarzany, ale nieprawidłowy skrót myślowy.
- Forma wypowiedzenia ma znaczenie – wypowiedzenie powinno zostać złożone na piśmie, a w przypadkach wymaganych przez przepisy brak tej formy może prowadzić do nieważności.
Ustawowe terminy wypowiedzenia według Kodeksu cywilnego
Jeżeli umowa nie określa okresu wypowiedzenia, termin zależy przede wszystkim od tego, jak często płacony jest czynsz. Art. 673 Kodeksu cywilnego przewiduje następujące zasady:
| Częstotliwość płatności czynszu | Termin wypowiedzenia | Skutek |
|---|---|---|
| Czynsz płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc | Najpóźniej na trzy miesiące naprzód | Najem kończy się z końcem kwartału kalendarzowego |
| Czynsz płatny miesięcznie | Na miesiąc naprzód | Najem kończy się z końcem miesiąca kalendarzowego |
| Czynsz płatny w krótszych odstępach niż miesiąc | Na trzy dni naprzód | Najem kończy się po upływie wskazanego terminu |
| Najem dzienny | Na jeden dzień naprzód | Najem kończy się po upływie jednego dnia |
Określenie „na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego” oznacza, że wypowiedzenie złożone w trakcie danego miesiąca wywoła skutek z końcem następnego miesiąca. Przykładowo, przy braku odmiennego zapisu umownego wypowiedzenie doręczone 10 maja doprowadzi do zakończenia najmu z końcem czerwca.
Lokale mieszkalne – jakie ograniczenia dotyczą wynajmującego?
W przypadku mieszkania trzeba uwzględnić nie tylko Kodeks cywilny, lecz także Ustawę o ochronie praw lokatorów. Zapewnia ona najemcy szczególną ochronę. Wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy lokalu mieszkalnego wyłącznie dlatego, że chce zakończyć najem, jeżeli nie ma ku temu przyczyny przewidzianej w ustawie.
Przyczyną wypowiedzenia przez wynajmującego może być między innymi używanie lokalu niezgodnie z umową lub przeznaczeniem, rażące i uporczywe naruszanie porządku domowego, powstanie zaległości w opłatach mimo wcześniejszego wezwania albo oddanie lokalu w podnajem bez wymaganej zgody. Konkretna przyczyna i termin zależą od podstawy wypowiedzenia.
Właściciel mieszkania nie może wypowiedzieć najmu „ot tak”. Musi wskazać ustawową przyczynę, zachować wymagany termin i dochować formy przewidzianej w przepisach.
Wypowiedzenie przez wynajmującego powinno być dokonane na piśmie i wskazywać przyczynę. Wypowiedzenie ustne może nie wywołać zamierzonego skutku, a w każdym razie stwarza poważne problemy dowodowe. Przy przekazywaniu pisma warto zachować potwierdzenie doręczenia, na przykład podpis drugiej strony albo dowód nadania przesyłki.
Co sprawdzić przed złożeniem wypowiedzenia?
Najpierw odczytaj postanowienia umowy dotyczące czasu trwania najmu, wypowiedzenia i sposobu doręczania oświadczeń. Następnie ustal, czy chodzi o lokal mieszkalny, czy o lokal użytkowy, ponieważ ochrona najemcy mieszkania może zmienić ocenę uprawnień wynajmującego.
Jeżeli umowa przewiduje jednomiesięczny okres wypowiedzenia i nie zachodzi szczególne ograniczenie wynikające z ustawy, sam upływ trzech lat najmu nie unieważnia tego postanowienia. W razie sporu znaczenie będą miały pełna treść umowy, ewentualne aneksy oraz dowód doręczenia wypowiedzenia.
Najkrócej: najpierw sprawdź umowę, potem przepisy ustawowe. Wypowiedzenie złóż na piśmie i zachowaj potwierdzenie, że druga strona je otrzymała.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. W przypadku sporu dotyczącego skuteczności wypowiedzenia, przyczyny wypowiedzenia lub doręczenia dokumentu warto skonsultować sprawę z prawnikiem.
