Okres wypowiedzenia umowy najmu zależy przede wszystkim od tego, czy została zawarta na czas określony, czy nieokreślony, a także od zapisów dokumentu i rodzaju lokalu. Umowę na czas nieokreślony można wypowiedzieć z zachowaniem terminów umownych albo ustawowych. Umowa na czas określony jest wypowiadalna w trakcie jej trwania tylko wtedy, gdy przewidziano taką możliwość w umowie. Wypowiedzenie powinno mieć formę pisemną pod rygorem nieważności.
Od czego zależy okres wypowiedzenia umowy najmu?
Pierwszeństwo mają postanowienia zawarte w umowie. Jeżeli strony określiły termin i warunki wypowiedzenia, należy stosować te ustalenia, o ile nie naruszają przepisów bezwzględnie obowiązujących, w szczególności dotyczących ochrony lokatorów.
Przy umowie na czas nieokreślony brak odpowiedniego zapisu oznacza zastosowanie terminów ustawowych. Inaczej wygląda sytuacja przy umowie na czas określony. Bez klauzuli pozwalającej na wypowiedzenie najem co do zasady trwa do dnia wskazanego w umowie.
Umowa najmu na czas nieokreślony – jakie są terminy?
Terminy ustawowe wynikają z Kodeksu cywilnego. Zależą od tego, jak często najemca płaci czynsz. Wypowiedzenie składa się z odpowiednim wyprzedzeniem, a jego skutek przypada na koniec właściwego okresu rozliczeniowego:
| Częstotliwość płatności czynszu | Termin wypowiedzenia | Skutek – koniec okresu |
|---|---|---|
| Czynsz płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc | Trzy miesiące naprzód | Koniec kwartału kalendarzowego |
| Czynsz płatny miesięcznie | Miesiąc naprzód | Koniec miesiąca kalendarzowego |
| Czynsz płatny w krótszych odstępach czasu | Trzy dni naprzód | Koniec okresu rozliczeniowego |
| Najem rozliczany dziennie | Jeden dzień naprzód | Koniec dnia |
Przykładowo, przy miesięcznej płatności czynszu wypowiedzenie nie kończy najmu w dowolnym dniu miesiąca. Musi ono uwzględniać koniec miesiąca kalendarzowego, chyba że umowa przewiduje inny dopuszczalny termin.
W przypadku najmu lokalu mieszkalnego czynsz jest zwykle płatny co miesiąc. Zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego ustawowy termin wynosi wtedy trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. To szczególna regulacja dotycząca najmu lokalu, dlatego przed obliczeniem terminu trzeba sprawdzić zarówno treść umowy, jak i charakter wynajmowanego lokalu.
Najem lokalu mieszkalnego a ochrona lokatora
Właściciel mieszkania nie może wypowiedzieć umowy lokatorowi wedle własnego uznania. Zastosowanie ma przede wszystkim Ustawa o ochronie praw lokatorów, która wskazuje przypadki pozwalające na wypowiedzenie przez wynajmującego.
Jedną z takich sytuacji jest używanie lokalu sprzecznie z umową, jego przeznaczeniem albo rażące i uporczywe naruszanie porządku domowego. Zwykle wcześniej potrzebne jest pisemne upomnienie. Właściciel może również wypowiedzieć stosunek najmu z powodu zaległości czynszowych, ale musi spełnić ustawowe warunki, w tym uprzedzić lokatora na piśmie i wyznaczyć dodatkowy termin na zapłatę.
Znaczenie mogą mieć także bezprawne podnajęcie lokalu, oddanie go innej osobie do bezpłatnego używania lub konieczność opróżnienia budynku z powodu rozbiórki albo remontu. W zależności od przyczyny ustawa przewiduje różne terminy, między innymi miesięczny, sześciomiesięczny lub dłuższy. Wypowiedzenie przez właściciela musi być sporządzone na piśmie i wskazywać przyczynę. Brak tych elementów może prowadzić do jego nieważności albo bezskuteczności.
Czy można wypowiedzieć umowę na czas określony?
Tak, ale tylko wtedy, gdy umowa wyraźnie przewiduje taką możliwość. Strony powinny wskazać w niej przypadki wypowiedzenia, termin albo sposób jego obliczenia. Sam fakt, że najemca lub wynajmujący chce wcześniej zakończyć umowę, nie wystarcza.
Jeżeli umowa na czas określony nie zawiera klauzuli wypowiedzenia, jednostronne zakończenie najmu przed upływem ustalonego terminu jest co do zasady niedopuszczalne. Strony mogą jednak rozwiązać umowę w dowolnym uzgodnionym terminie na podstawie porozumienia.
Kiedy możliwe jest rozwiązanie umowy bez okresu wypowiedzenia?
Tryb natychmiastowy jest wyjątkiem i wymaga konkretnej podstawy prawnej. Najemca może skorzystać z niego między innymi wtedy, gdy lokal ma wadę uniemożliwiającą korzystanie z niego zgodnie z umową, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usuwa jej w odpowiednim czasie. Dotyczy to także wad zagrażających zdrowiu lub życiu, takich jak poważne zawilgocenie albo zagrzybienie.
Przed złożeniem oświadczenia trzeba ustalić, czy wada rzeczywiście spełnia ustawowe przesłanki. Nie każda usterka pozwala natychmiast rozwiązać najem. Czasem skutkiem wady może być tylko żądanie obniżenia czynszu do czasu jej usunięcia.
Właściciel również może wypowiedzieć najem z powodu poważnych naruszeń przez lokatora, lecz musi zachować warunki przewidziane w ustawie. W szczególności znaczenie mają:
- Rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego – na przykład zachowanie, które poważnie utrudnia innym mieszkańcom korzystanie z lokali.
- Znaczne zaległości czynszowe – po spełnieniu wymogów dotyczących pisemnego uprzedzenia i dodatkowego terminu zapłaty.
- Używanie lokalu niezgodnie z umową lub przeznaczeniem – mimo wcześniejszego upomnienia albo doprowadzanie do szkód.
- Podnajem lub oddanie lokalu innej osobie bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Jednostronne zerwanie umowy bez wyraźnej podstawy prawnej może zostać uznane za bezskuteczne i narazić składającego oświadczenie na roszczenia odszkodowawcze. Wady lokalu należy wcześniej udokumentować, na przykład zdjęciami, korespondencją i zgłoszeniami usterek.
Jak sporządzić wypowiedzenie umowy najmu?
Oświadczenie trzeba przygotować na piśmie. Forma pisemna jest wymagana pod rygorem nieważności, dlatego wiadomość ustna lub zwykła rozmowa nie zapewnia skutecznego wypowiedzenia. Dokument najlepiej sporządzić w dwóch egzemplarzach i zachować dowód jego doręczenia.
W piśmie powinny znaleźć się następujące elementy:
- Oznaczenie stron – imiona, nazwiska lub nazwy oraz adresy wynajmującego i najemcy.
- Oznaczenie umowy i lokalu – data zawarcia dokumentu oraz dokładny adres wynajmowanej nieruchomości.
- Oświadczenie o wypowiedzeniu – wraz ze wskazaniem podstawy prawnej lub postanowienia umowy.
- Termin zakończenia najmu – obliczony z uwzględnieniem końca miesiąca albo kwartału kalendarzowego, jeżeli wymagają tego przepisy.
- Przyczyna wypowiedzenia – szczególnie wtedy, gdy wymaga jej umowa lub ustawa.
- Data i podpis – własnoręczny podpis osoby składającej oświadczenie.
Przy sporze co do skuteczności wypowiedzenia, podstawy prawnej lub roszczeń odszkodowawczych warto skonsultować dokument z prawnikiem. W takich sprawach jeden dzień, niewłaściwa forma albo pominięcie obowiązkowego uzasadnienia może zmienić ocenę całej czynności.
Artykuł nie stanowi porady prawnej i ma charakter wyłącznie informacyjny. W przypadku sporu dotyczącego wypowiedzenia umowy najmu skonsultuj się z prawnikiem.
